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阿房宫-马尼拉出资低洼地——首都有钱人区—Alabang

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Alabang位于马尼拉大都会最南部的地区,风景优美,空气清醒,是马尼拉的富人区,很多菲律宾名人以及政府官员居住于此。

Alabang是Muntinlupa第二区的一部分,于20世纪90年代末的发展热潮中经历了巨大的增长,高端大型商业地产项目的开发,地产商Filinvest改变了Alabang的景观,曾经是一片广阔的奶牛牧场直到20世纪80年代后期,进入了一个阿房宫-马尼拉出资低洼地——首都有钱人区—Alabang拥有新的住宅,商业,工业和商业设施的新兴区域。


▲Alabang位于马尼拉大都会南端


Alabang的中心位于由机场往南通过skyway大约十分钟车程的地图所显示的圆环这个区域,由十几年前当地的地产公司Filinvest打造。


▲Alabang位置

可能听到alabang这个地方,大家并不是那么熟知,最主要的原因是0首付楼盘在这里寥寥无几(都集中在北边makati,ortigas,pasay),就连新楼盘在这里都数的过来。因为这里的特点就是“低密度”,要不然怎么是富人别墅区。低密度并不代表着这里城市化进程较慢,实际上Alabang的商业中心也是各行各业百花齐放,再加上这几年菠菜业在这里迅速扎根,30栋写字楼:7栋公寓的配套,这座CBD已经不满足于现状的供给,所以围绕圆环的外围,有远见的开发商已经在逐步开始开发自己储备的土地。


▲菲律宾各区域2018公寓供应量

接下来各个方面谈一下Alabang的特点。

『区位交通方面』

以机场为界,北边,是高密度的代表,南边确缺是低密度的代名词。而alabang位于机场上高速后出来的第一站,距离马尼拉国际机场10公里,第一个出口下来就是alabang的CBD,高速十分钟距离就到达中心,这也是为什么菠菜公司相中这块区域的原因,因为菠菜公司的选址其一就是交通,其二就是“希望周边什么也没有,让员工除了上班就是上班”,因为这里密度低,相对马尼拉其他几个地区没有那么乱,所以这里是他们理想的选址。


▲连接马尼拉南北的Skyway

从各个商圈(MAKATI,BGC,ORTIGAS)都有直通这里的快速公交,直达马卡蒂CBD,25分钟时间,对一个2400人口的城市来说,25分钟还算是非常便利的通勤时间。

▲Alabang便捷性

『产业方面』

由于北边CBD人口非常密集,所以租金方面非常之高,近些年一些本地的企业也都搬至此处,一方面也是因为政策的扶植,BPO行业,制造业、金融和互联网公司都在这里云集,但是更多的是IT行业的公司,所以Alabang这个区域你可以理解成一个科技小镇,虽然跟北京没有可比性,为了更好地帮助理解,这里相当于低密度的望京(挨着顺义,别墅区扎堆,挨着机场高速,交通便利,写字楼非常多IT行业发展迅猛)。

(这里的公司包括Fluor Corpor阿房宫-马尼拉出资低洼地——首都有钱人区—Alabangation、SCA Hygiene Philippines、Henkel Philippines、ECOLAB、Maynilad Water、Filinvest Development Corporation、RDB Talents & Events Management Inc、BEATalent Development & Marketing Inc、My Fame & Fortune Talent Agency Inc、Verizon Wireless、Convergys Philippines、Genpact Philippines、Integra Philippines、HSBC Data Processing Service、TeamAsia、E Telecare、Firstsource Solutions Limited、The Hershey Company Philippines、Petit Monde Apparel Corp、Unilever Philippines、Filinvest Alabang Inc & Shell Philippines B.V. the Asian Hospital and Medical Center and so on)

菠菜业需要拿出来单说一下,哪里有菠菜哪里就有高租售比,全马尼拉最高租售比的地方湾区,现在就得益于菠菜公司的员工宿舍租赁。

虽然Alabang相比Makati,湾区单价上便宜5万比索左右,但是如果按照租售比来算,以Alabang South Park项目的Avida楼盘,一套二手楼花,290W比索的Studio,一个月租金可能租到23K,妥妥地接近10%的租售比。

『城市配套』

说到配套,与其他几个传统CBD没什么大的不同,该有的都有。但是值得说的有三方面:

其一,30栋写字楼,但只有7栋公寓,有一句笑话叫做“开发商Filinvest起初建这座CBD的时候貌似忘了建公寓”,公寓单元供应量供不应求,这也是这个区域高租金水平的原因之一。放远望去5年后,交付的楼盘屈指可数,而且这个区域还在发展当中……

其二,学校资源。国际学校,在马尼拉比较出名的国际学校这里有MIT International School -MIT 国际学校;Brent International School 阿房宫-马尼拉出资低洼地——首都有钱人区—Alabang-布伦特国际学校;还有MuntinlupaBusiness High School高中、APEC School、阿房宫-马尼拉出资低洼地——首都有钱人区—AlabangMasvilleElementary School小学等都在CBD附近。还有如圣贝达学院和De La Salle Santiago Zobel这样的高等学府。


▲教育资源

其三,商场。众多大型企业的进驻引领着菲律宾的人阿房宫-马尼拉出资低洼地——首都有钱人区—Alabang群往新区转移,同时,国内乃至国际化大型商业的进驻,也引领着菲律宾的中高端消费人群涌向新区,不断拉升着区域的人气和消费力。所以这一片配备的商场也异常的齐全。比如最核心地区的Festival Mall,被公认为菲律宾第一家主题购物中心。整个Festival Mall综合大楼占地20公顷,是马尼拉大都会郁金香图片南部最大的购物中心,拥有最多的租户,也是菲律宾最大的购物中心之一。

这个区域周边还有SM Southall ,Starmall Alabang,Linnas Alabang以及Alabang Town Center等等。

『公寓』

关于公寓,在前文中已讲过,租售比高是这个区域公寓的特点,原因是因为已交付使用的公寓只有7栋。


▲菲律宾各区域2018公寓供应量


那肯定有人文了“既然这样,为什么炒房客都不来这里炒楼?”

不嫌麻烦我再解释一遍,菲律宾是资本主义国家,跟中国有很大的不同,在中国是先有总体规划,牵扯产业,人口,用地属性等等的相关规划,在这一步的时候用地属性提前做了划分;然后做控制性详细规划,细化到具体每一个用地的控制性的指标,然后下一步每块用地都必须遵循前一步的规划。而菲律宾不一样,土地私有化之后,每个土地怎么发展是自己的事情,而且在菲律宾土地储备是几十年前甚至几百年前就有主人的了,在中国是规划好了再拿每一块地块公示出去给开发商招标。不巧的是这里这两年新开的楼盘都是菲律宾最牛开发商Ayala拿的地,而Ayala的盘的特点就是“不欢迎炒房客”,没有0首付,杠杆低,恰好不适合投机炒房客,那击鼓传花、买卖双方的人工宣传力自然就弱了些。所以从这个角度看,Alabang没有其他几个区域热,这是很正常的。

换个角度看,富人区也不是人人住别墅,这么少的公寓供应量确实会引发供不应求,而这里的单价平均低于其他几个区域每平米5万比索左右,长远一点,这里公寓还是很适合长持,值得投资。

▲菲律宾5年房价走势

『未来发展』


马尼拉的发展模式阿房宫-马尼拉出资低洼地——首都有钱人区—Alabang跟国内城市发展不一样,马尼拉是多中心卫星城市的发展模式,而非北京这样摊大饼的蔓延发展模式。而马尼拉的南部曼廷卢帕的中心Alabang势必会慢慢崛起,形成与其他几个CBD一样的规模。

对真正的有钱人来讲,住在马尼拉的低密度富人区肯定是首选。Alabang和BGC同理,安全,顶级医疗设施,顶级的学校资源和购物资源,交通便利,而且没有马尼拉其他几个区域的嘈杂和人口密度,非常宜居。

再加上博彩业的兴起,房子的出租客源也有所保障,所以不管从租还是以后卖都有着巨大的优势。

再加上这里的公寓量,和单平米房价,都还在低位,Alabang的潜力一定还会继续释放。